Làm trung gian tìm người thuê, giới thiệu, thương lượng và hỗ trợ ký hợp đồng thuê nhà, phòng trọ, mặt bằng để nhận thù lao là hoạt động môi giới bất động sản, nên theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 người làm việc này cần chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong doanh nghiệp đủ điều kiện. Còn chủ nhà tự cho thuê nhà của mình, người cho thuê lại, người quản lý vận hành toà nhà thì đứng ở những vai khác, với nghĩa vụ khác.
Thị trường thuê, nhất là phòng trọ và căn hộ nhỏ, có rất nhiều người làm theo kiểu tự phát: dẫn khách xem phòng, nhận nửa tháng hay một tháng tiền thuê làm phí. Bài này giúp bạn xác định mình đang ở vai nào, vai đó cần gì, và chỗ nào dễ trượt sang vai môi giới mà không biết.
Vì sao cho thuê cũng là môi giới
Nhiều người nghĩ chứng chỉ môi giới chỉ dành cho người bán nhà, bán đất, bán căn hộ dự án. Thực ra luật định nghĩa môi giới bất động sản theo hoạt động: làm trung gian cho các bên trong giao dịch bất động sản. Giao dịch đó có thể là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hay cho thuê mua. Phòng trọ, căn hộ dịch vụ, nhà nguyên căn, mặt bằng kinh doanh đều là bất động sản.
Vì vậy, người chuyên tìm phòng cho sinh viên, người công nhân thuê trọ, người tìm mặt bằng cho chủ quán, nếu nhận phí từ một bên hoặc cả hai bên khi hợp đồng thuê được ký, đang làm môi giới. Quy mô nhỏ, giá trị mỗi giao dịch thấp không làm thay đổi bản chất hoạt động.
Đây là chỗ khoảng cách giữa luật và thực tế lớn nhất. Rất nhiều người làm môi giới phòng trọ chưa từng nghĩ tới chứng chỉ. Bài không phán xét; bài chỉ nói rõ khung pháp lý để người đang làm có thể quyết định đi theo hướng nào: lấy chứng chỉ và vào doanh nghiệp, chuyển sang một vai khác, hoặc dừng việc thu phí.
Các vai trong thị trường thuê
Bảng dưới đây so các vai thường gặp. Phân loại ở mức nguyên lý; tình huống cụ thể cần đối chiếu văn bản hiện hành.
| Vai | Làm gì | Có cần chứng chỉ môi giới | Điều cần để ý |
|---|---|---|---|
| Chủ nhà tự cho thuê | Cho thuê nhà, phòng của chính mình | Không | Nghĩa vụ thuế cho thuê tài sản, quy định về cư trú, an toàn của nhà cho thuê |
| Người thân giúp chủ nhà, không nhận thù lao | Dẫn khách xem, trao đổi thay chủ nhà | Thường không, vì không kinh doanh dịch vụ | Nên có uỷ quyền khi ký thay |
| Người cho thuê lại | Thuê nguyên căn rồi chia phòng cho thuê lại | Không phải môi giới, nhưng là kinh doanh bất động sản | Cần sự đồng ý của chủ nhà, đăng ký kinh doanh và thuế theo quy định |
| Người quản lý vận hành toà nhà | Thu tiền, bảo trì, quản lý cư dân cho chủ sở hữu | Không phải môi giới | Là dịch vụ quản lý bất động sản, có điều kiện riêng |
| Người chuyên tìm phòng, tìm mặt bằng nhận phí | Tìm khách, dẫn xem, thương lượng, hỗ trợ ký | Có | Phải hành nghề trong doanh nghiệp môi giới hoặc sàn |
| Nhân viên của doanh nghiệp quản lý chuỗi phòng | Giới thiệu phòng của chính doanh nghiệp | Tuỳ doanh nghiệp là chủ hay trung gian | Nếu doanh nghiệp là bên cho thuê, nhân viên bán hàng của bên cho thuê không phải môi giới |
Dòng cuối là chỗ hay nhầm. Một chuỗi căn hộ dịch vụ tự thuê nhà rồi cho thuê lại là bên cho thuê; nhân viên của họ giới thiệu phòng là nhân viên bán hàng của bên cho thuê. Nhưng một doanh nghiệp chỉ đứng giữa chủ nhà và khách, thu phí khi khớp, là doanh nghiệp môi giới.
Những chỗ người làm phòng trọ hay trượt sang vai môi giới
"Phí dẫn xem" thu từ người thuê. Thu tiền của người đi thuê để dẫn họ đi xem nhiều phòng, rồi thêm phí khi họ ký, là kiểu thu phí môi giới. Kiểu thu phí trước khi có giao dịch còn là nguồn khiếu nại lớn, vì người thuê trả tiền mà có thể không thuê được phòng nào.
"Giữ phòng" bằng tiền cọc vào tài khoản cá nhân. Người trung gian nhận tiền cọc thay chủ nhà rồi mới chuyển, hoặc giữ luôn, là rủi ro cho cả người thuê lẫn người trung gian. Tiền cọc nên đi thẳng giữa bên thuê và bên cho thuê theo hợp đồng.
Đăng tin như chủ nhà. Ghi "chính chủ cho thuê" khi thực tế là người trung gian, rồi thu phí khi khách đến, là đưa thông tin sai về vai của mình.
Nhận "hoa hồng" từ chủ nhà theo số phòng lấp đầy. Đây là dấu hiệu rõ của hoạt động môi giới. Nếu bạn làm việc này thường xuyên, bạn đang kinh doanh dịch vụ môi giới.
Môi giới mặt bằng kinh doanh: thêm những gì phải biết
Mặt bằng kinh doanh thường có giá trị hợp đồng lớn hơn, thời hạn dài hơn, và đi kèm nhiều điều kiện mà người thuê cần biết trước: mục đích sử dụng đất và công trình có cho phép kinh doanh ngành đó không, công trình có đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy với loại hình kinh doanh dự định không, chủ nhà có quyền cho thuê không hay đang thế chấp, có hạn chế gì từ ban quản lý toà nhà.
Người môi giới mặt bằng có chứng chỉ có nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực về những điểm mình biết, và không được giấu thông tin bất lợi. Một quán ăn ký thuê dài hạn rồi mới biết công trình không đủ điều kiện cho loại hình đó có thể chịu thiệt hại lớn, và người môi giới đã biết mà không nói là người có trách nhiệm.
Điều kiện để mở từng loại hình kinh doanh tại một mặt bằng — quán ăn, cơ sở làm đẹp, lớp học — là một chủ đề riêng. Người môi giới không phải trả lời thay cơ quan cấp phép, nhưng nên biết đủ để khuyên người thuê kiểm trước khi ký, và để không quảng cáo mặt bằng là "kinh doanh mọi ngành nghề" khi không chắc.
Nếu bạn đang làm môi giới cho thuê mà chưa có chứng chỉ
Không cần bỏ nghề ngay, nhưng cần một kế hoạch chuyển sang đúng khung. Các bước gợi ý:
- Xác định mình thực sự đang ở vai nào trong bảng trên; nếu là người chuyên tìm phòng, tìm mặt bằng nhận phí, bạn đang làm môi giới.
- Tìm hiểu kỳ sát hạch gần nhất tại Sở Xây dựng nơi bạn sống, chuẩn bị hồ sơ dự thi.
- Trong lúc chờ, cân nhắc làm việc cho một doanh nghiệp môi giới cho thuê ở vị trí hỗ trợ, dưới sự phụ trách của người có chứng chỉ.
- Dừng các kiểu thu phí rủi ro: phí dẫn xem thu trước, giữ tiền cọc của khách trong tài khoản cá nhân.
- Khi có chứng chỉ, hành nghề trong một doanh nghiệp môi giới hoặc sàn, hoặc cùng vài người lập doanh nghiệp nhỏ chuyên mảng cho thuê.
- Chuyển thoả thuận với chủ nhà và người thuê sang hợp đồng dịch vụ bằng văn bản do doanh nghiệp ký.
Mảng cho thuê có nhịp giao dịch dày, giá trị mỗi giao dịch nhỏ, nên một doanh nghiệp nhỏ chuyên cho thuê với vài người có chứng chỉ là mô hình hợp lý cho nhóm đang làm tự phát.
Hợp đồng dịch vụ môi giới cho thuê: nên ghi những gì
Hợp đồng dịch vụ môi giới phải lập thành văn bản. Với mảng cho thuê, nơi giao dịch nhỏ và nhanh, nhiều người ngại giấy tờ, nhưng một hợp đồng ngắn gọn vẫn cần đủ các nội dung sau:
- Bên thuê dịch vụ là ai: chủ nhà, người đi thuê hay cả hai; mỗi bên trả phần nào.
- Bất động sản cụ thể: địa chỉ, phòng, diện tích, giá thuê dự kiến, điều kiện chủ nhà đặt ra.
- Phạm vi công việc của doanh nghiệp môi giới: tìm khách, dẫn xem, đăng tin, hỗ trợ soạn hợp đồng thuê.
- Phí môi giới: cách tính, thời điểm phát sinh nghĩa vụ trả (thường là khi hợp đồng thuê được ký), xử lý khi người thuê huỷ sớm.
- Có độc quyền hay không, thời hạn của hợp đồng dịch vụ.
- Cam kết về thông tin: chủ nhà cam kết quyền cho thuê, tình trạng nhà; doanh nghiệp cam kết cung cấp thông tin trung thực cho người thuê.
- Cách xử lý tiền cọc: cọc thuê đi thẳng giữa bên thuê và bên cho thuê, không qua người môi giới, trừ khi có cơ chế được quy định rõ.
Hợp đồng này không cần dài, nhưng giải quyết được phần lớn các tranh chấp quen thuộc của mảng cho thuê: chủ nhà tự tìm được khách rồi không trả phí, người thuê dọn đi sau một tháng, hay ai giữ tiền cọc.
Mẫu hợp đồng nên do doanh nghiệp chuẩn bị và rà soát pháp lý một lần, rồi dùng thống nhất cho mọi người hành nghề trong doanh nghiệp.
Góc nhìn của người đi thuê
Người đi thuê phòng, thuê nhà có thể dùng những hiểu biết trên để tự bảo vệ. Khi làm việc với người trung gian, hãy hỏi họ làm cho doanh nghiệp nào và số chứng chỉ, hỏi rõ phí do ai trả, trả khi nào. Tránh trả tiền trước khi có hợp đồng thuê, và chuyển tiền cọc thẳng cho bên cho thuê theo hợp đồng.
Ví dụ giả định: một sinh viên năm nhất ở Thành phố Hồ Chí Minh trả "phí giữ phòng" cho một người dẫn xem, chuyển vào tài khoản cá nhân, hẹn hôm sau ký. Hôm sau người đó không nghe máy, chủ nhà nói không hề biết chuyện giữ phòng. Nếu ngay từ đầu bạn sinh viên hỏi rõ người dẫn xem là ai, làm cho đâu, và chỉ đặt cọc trực tiếp với chủ nhà khi ký hợp đồng, rủi ro đã nhỏ hơn rất nhiều.
Người đi thuê không cần thuộc luật kinh doanh bất động sản. Chỉ cần nhớ: người trung gian đáng tin thường không ngại cho bạn biết họ là ai, làm cho đâu, và tiền đi qua tài khoản nào.
Câu hỏi thường gặp
Giới thiệu phòng trọ cho bạn bè rồi nhận tiền cảm ơn của chủ nhà có phải môi giới không?
Nếu chỉ thỉnh thoảng giới thiệu và nhận một khoản cảm ơn, ranh giới khá mờ. Nhưng nếu bạn làm thường xuyên, chủ động tìm người thuê, thương lượng, và nhận tiền theo số phòng cho thuê được, đó là hoạt động môi giới và cần chứng chỉ.
Chủ nhà nhờ người thân quản lý cho thuê có cần chứng chỉ không?
Nếu người thân giúp mà không kinh doanh dịch vụ, không nhận thù lao như một dịch vụ, thường không phải là môi giới. Nên có văn bản uỷ quyền khi người thân ký hợp đồng thay chủ nhà, để người thuê biết ai có quyền ký.
Thuê nguyên căn rồi chia phòng cho thuê lại có cần chứng chỉ môi giới không?
Không, vì bạn là bên cho thuê lại, không phải người trung gian. Nhưng đó là hoạt động kinh doanh bất động sản: cần sự đồng ý của chủ nhà theo hợp đồng thuê, đăng ký kinh doanh và kê khai thuế theo quy định hiện hành.
Ứng dụng tìm phòng có phải là doanh nghiệp môi giới không?
Tuỳ cách vận hành. Một nền tảng chỉ cho chủ nhà tự đăng tin và người thuê tự liên hệ là dịch vụ thông tin hoặc thương mại điện tử. Nếu nền tảng có nhân viên dẫn xem, thương lượng, thu phí theo giao dịch, phần hoạt động đó mang tính môi giới.
Phí môi giới cho thuê ai trả và bao nhiêu?
Phí do các bên thoả thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới, có thể do bên cho thuê, bên thuê hoặc cả hai trả. Pháp luật không ấn định một mức chung. Điều quan trọng là thoả thuận bằng văn bản trước khi bắt đầu, ghi rõ khi nào phát sinh nghĩa vụ trả phí.
Người đi thuê có nên trả phí trước khi xem phòng không?
Không nên. Phí môi giới hợp lý thường phát sinh khi giao dịch thành công theo thoả thuận. Khoản thu trước khi xem phòng là kiểu thu dễ bị lạm dụng nhất. Nếu bị yêu cầu, hãy hỏi rõ người trung gian làm cho doanh nghiệp nào và có hợp đồng dịch vụ không.